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[雜談] 大道至簡,房住不炒才是真正的房產投資秘笈

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發表于 2020-1-8 09:02 | 顯示全部樓層 |閱讀模式
本帖最后由 豬哥哥 于 2020-1-8 09:07 編輯

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近期忙里偷閑重溫了一遍《天龍八部》,感慨頗深。

蕭遠山、慕容博為一己之念,終其一生躲在少林寺偷學各種武功,卻不料掃地僧故意放在旁邊的經書,才是達到巔峰的必修之課。

慕容復一生的追求是光復大燕國,為達目的不擇手段,最后卻淪落為街頭癲瘋之人,每日里拿著糖果哄孩童高呼萬歲。

不想學武功、不想當皇帝的段譽,卻有著各種機緣巧合,最后黃袍加身,美女環繞;只想安心做個小和尚的虛竹,卻因為一念之仁成為頂尖高手,成為逍遙派掌門、靈鷲宮主人、西夏國駙馬爺。

正所謂:命里有時終須有,命里無時莫強求;有心栽花花不發,無心插柳柳成蔭。人生貪念太盛,其結果常常是適得其反。這幾年我們親眼看到許多P2P爆雷,數以萬計的人血本無歸,何嘗不是貪念所致!

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聯想到房地產投資方面,又何嘗不是如此。近期有個新粉絲問我,珠海哪個樓盤能三五年翻三倍?

我倒吸一口路冷氣,這樣的貪念,其結果必然是被人帶進坑里。不僅菜市場、P2P里有騙子,樓市也有大把的騙子,比如黑中介、失去良知的自媒體,他們之所以屢屢得手,就是市場上有大量的指望一夜暴富之人。

我的微信粉絲目前上萬之眾,其中不乏花錢進入各種“樓市高級投資群”,不乏花了錢訂閱各種“投資秘笈”的人,嚴重者每天不讀兩篇這類自媒體投資雞湯文,就吃不香睡不好。

其實樓市投資,哪有那么玄乎?江湖中搞得神乎其神各種版本的樓市投資寶典,都是故意把人搞暈的。大道至簡,中央喊出的口號房子是用來住的,才是樓市投資秘笈。這句話雖然家喻戶曉,但是卻極少人能明白其中三味。

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中國樓市漲幅最大的,比如某些城市翻了十幾倍的樓盤,應該是2000年前后以自住為目的購入,那時候即便是買兩套的,也是為了收點租金。那時候買的房子放到現在都賺得盆滿缽滿。

漲幅其次的,是2005年前后以自住為目的購入。那時候出現過炒樓花的人,一套房拿到手賺個三五萬就扔了,而接盤者持有到現在不少翻十倍。炒樓花的短炒客炒,與長期持有者比起來不過是喝了一口湯。

漲幅第三的,是2008年樓市出現短暫大跌(很多城市跌30%)時以自住為目的購入,2008-2009年的房子大多是住家戶型,這時候買入的人持有到現在,大多數已經翻了三倍。

簡單總結一下,凡是適合普羅大眾居住的房子漲幅最大;凡是不以短線暴利為目的的購房者賺的最多。

2016-2018全國樓市出現了瘋狂的炒作,這個時期的購房者大多數是以炒房為目的,而不是以居住為目的。別的城市不說,珠海2016年地王之后,不少新房日漲三千,二手也是雞犬升天。今天回頭看,這些年來凡是被熱炒的樓盤,別說賺錢,不少還虧了利息。

比如:橫琴所有樓盤早期都是四萬左右開盤,今天仍然被套著,原因就是購買者都是投資不是為了居住;2016年上沖的華發未來薈兩萬三四,戶型八九種,購買者都是投資不是為了居住;白蕉的金地格林泊樂、招商依云水岸、時代傾城、華發峰尚、華發又一城、華發依山郡以及唐家的樓盤,地王過后都是直線拉升,購買者到今天都沒賺錢,其原因也是一個,大多不是為了居住購買。2016年10月之后珠海加碼調控,趕末班車去三鄉、坦洲搶新房,至今都是虧損,這里面大多不是為了自住。而新香洲和吉大居住屬性很強,現在大多數二手樓盤已經回道2016年的高峰。


4

投資房產者,大多偏好新房。根據“房子是用來住的”這個投資秘笈,我概括為六點:

一,人氣。現在沒有人氣的地方最好不要碰,人氣的衡量標準是周邊舊房、次新房陽臺上的衣服和亮燈率,人氣旺的地段意味著流通性很強,具有大量潛在的接盤俠。有人不服----一些外地粉絲跟我說,我投資十年后,投資未來。我只能說佩服啊佩服,十年后的事情你一個外地人都能看到,我這個珠海樓市活字典都沒那本事。

二,配套。小區的周邊配套是否已經具備雛形,部分商業與學區配套看得見,部分在施工。如果所有的配套,還只是在開發商的文案中或者售樓部的沙盤里,未來不可預知的變數,市長市委書記估計也不能保證配套能兌現。

三、小區。小區是純粹的居住功能,還是商業與居住混雜。商住混雜的小區,只適合度假和單身一族,對于住家來說是不太適合的。小區的口碑很重要,潛在的風險也要警惕。別盲目迷信大牌,高周轉恰恰是大牌開發商喜愛的。區域改善性居住的標桿小區,才是最保值的小區。

四,戶型。有些小區是為了住家設計的,戶型比較純,今后居住的群體也會比較純,樓盤保值性很強,比如仁恒星園、華發四季、華發新城這類。有些是為了投資客設計的,比如華發未來薈,與對面的萬科城2016年初同期開盤,今天2萬買萬科城的都賺了,而2.3萬上下買未來薈毛坯的,利息都沒賺回來。未來薈小戶型太多就不是為了居住而是為投資客設計的,相反萬科城清一色三房四房就是為了居住而設計的。再比如拱北嶺秀城09年開盤過一萬,招商二期10年開盤一萬左右,現在招二單價三萬二三流通性很強,嶺秀城兩萬八左右難以套現,其原因就是,嶺秀城是以關口物業升值在即去銷售的,主要對象是投資客,而招二是為了自住設計的。

五、泡沫。同一區域同質化的樓盤新房單價高于二手20%就是泡沫很大,比如二手20000,新房超過25000泡沫就很大。而五洲花城一二期二手3.6萬,新房4.2萬泡沫就很小。簡單概括:中介扎堆和大V聯手狂推的樓盤,必然是泡沫最大的樓盤。

六、概念。要正確辨別概念,遠離偽概念。一個城市地鐵通到哪里,這是真概念,因為這是把多余的人輸送過去,那里建的房子是用來住的。一個城市修建一座跨市大橋,這是偽概念,因為跨市方案的設立初衷,并非是將這個城市的人輸送到那個城市居住,主要目的是為了城市網絡建設。

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真傳一句話,假傳萬卷書。房子是用來住的,才是樓市投資秘笈。老百姓愿意長期居住的板塊或房子,符合老百姓改善需求的房子,才是最合適投資保值的。房產投資小白們,不需要到處找心靈雞湯,認真把這篇讀三遍就畢業了,沒必要整天惦記著大V們的葵花寶典--要知道,欲練神功,必先自宮!

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房子是用來住的  發表于 2020-1-10 08:12
支持: 5
  發表于 2020-1-9 23:10
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  發表于 2020-1-9 16:24
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  發表于 2020-1-9 14:43
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  發表于 2020-1-9 14:09

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發表于 2020-1-8 09:31 | 顯示全部樓層
沙發,請問豬哥,九洲保利天和這個樓盤自住好嗎?投資屬性還是居住屬性更多?我看這個樓盤成交量挺大的,謝謝

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外地買家大約占六到七成。住這里都是閑云野鶴的人,不是普羅大眾。  詳情 回復 發表于 2020-1-8 10:05
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發表于 2020-1-8 09:53 | 顯示全部樓層
075618yq61xc60xqx6cfqk.jpg.thumb.jpg
板凳!

31樓15小時工作論,
32樓父輩不努力論,
33樓坦洲買新房論!


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老趙 有何貴干  詳情 回復 發表于 2020-1-8 15:47
老趙,你這是隔空@我  詳情 回復 發表于 2020-1-8 15:46
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 樓主| 發表于 2020-1-8 10:05 | 顯示全部樓層
忘塵_CAKV 發表于 2020-1-8 09:31
沙發,請問豬哥,九洲保利天和這個樓盤自住好嗎?投資屬性還是居住屬性更多?我看這個樓盤成交量挺大的,謝 ...

外地買家大約占六到七成。住這里都是閑云野鶴的人,不是普羅大眾。

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那就是不適合自住嗎  詳情 回復 發表于 2020-1-8 10:09
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發表于 2020-1-8 10:09 | 顯示全部樓層
豬哥哥 發表于 2020-1-8 10:05
外地買家大約占六到七成。住這里都是閑云野鶴的人,不是普羅大眾。

那就是不適合自住嗎

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自住肯定適合咯,風景宜人。但是投資客太多,升值就會差一些。  詳情 回復 發表于 2020-1-8 10:30
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 樓主| 發表于 2020-1-8 10:30 | 顯示全部樓層
忘塵_CAKV 發表于 2020-1-8 10:09
那就是不適合自住嗎

自住肯定適合咯,風景宜人。但是投資客太多,升值就會差一些。

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好的 謝謝 風景感覺確實挺吸引人....  詳情 回復 發表于 2020-1-8 10:40
炒客多,才容易炒,一鍋熟啊!  詳情 回復 發表于 2020-1-8 10:32
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發表于 2020-1-8 10:32 | 顯示全部樓層
豬哥哥 發表于 2020-1-8 10:30
自住肯定適合咯,風景宜人。但是投資客太多,升值就會差一些。

炒客多,才容易炒,一鍋熟啊!
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發表于 2020-1-8 10:32 | 顯示全部樓層
大江東去, 不復返! 醒醒吧!
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發表于 2020-1-8 10:35 | 顯示全部樓層
說白了投資房產和投資股票一個道理,貪念確實不能有,受教了
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發表于 2020-1-8 10:40 | 顯示全部樓層
豬哥哥 發表于 2020-1-8 10:30
自住肯定適合咯,風景宜人。但是投資客太多,升值就會差一些。

好的 謝謝 風景感覺確實挺吸引人....
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